L’objectif de la présente contribution n’est pas d’apporter une réponse scientifique à une problématique donnée (qui pourtant peut coûter chère….), mais seulement d’exprimer un coup de (mauvaise) humeur par rapport à une situation qui existe depuis déjà un certain temps et est appelé à perdurer.
Ceci n’est pas une fiction. C’est une «fric»tion.
Votre client vous annonce son intention d’acquérir un bien immeuble qu’il compte rénover
sans encore trop savoir ce qu’il en fera par la suite.
FUYEZ CE CLIENT….. BARREZ-VOUS…. !!!!!
Voici différentes questions que vous devrez vous poser… sachant que les différentes réponses possibles engendreront en fin de journée autant de situations diverses matinées d’insécurité juridique et donc financière… Et au final… qui est responsable d’éventuels dérapages financiers… l’expert-comptable ? l’avocat (non… pas lui…) ? Le maître d’ouvrage ? L’entrepreneur ? L’administration ? L’architecte ? Le juge ? Et pourquoi pas au final le législateur dont l’inaction mène à une forme incontestable d’insécurité juridique or… la sécurité juridique et la bonne administration sont des principes fondamentaux en matière de
TVA? Où est la possibilité pour le maître d’ouvrage de connaître le caractère prévisionnel de son projet ?
Extraits de l’entretien avec votre client :
Ainsi, faut-il considérer le projet comme une rénovation (le cas échéant à 6%) ou comme une
reconstruction (en principe à 21%) ? Quand fait-on face à une rénovation ? Quand fait-on
face à une reconstruction ? Pas de critère légal. Veuillez appliquer des critères administratifs
relativement peu clairs, mais surtout changeants : on est face à un mur (porteur ??) ?
Ahhh mais attention… Un agrandissement est-il prévu ou pas…? Et les anciens murs porteurs, M’sieurs, dames… les anciens murs porteurs restent-ils majoritaires ou pas… ohhh vous avez
injecté un produit pour renforcer votre ancien mur… Et bien il n’est plus ancien ! Il est nouveau ! C’est l’effet « botox »… Oups… mais votre maison est une deux façades et vous vous interrogez si les murs porteurs anciens sont majoritaires… Et bien Magie magie… les murs mitoyens ne doivent pas être pris en compte… C’est nouveau… çà vient de sortir… on ne tient plus compte des murs mitoyens… C’est vrai… il faut tout faire pour taxer à 21% de TVA… La B57 veille… Ahhh nooonnnn… il y a un agrandissement dans votre maison à 1 étage (RDC + 1 étage de surface identique) ? on a rajouté 15m2 de cuisine au RDC… Problème… est- on en présence d’une unité autonome alors…? et les surfaces anciennes restent t’elles majoritaires pour bénéficier d’une TVA à 6% ? Mais savez-vous comment nous allons calculer les surfaces anciennes pour déterminer si l’agrandissement peut bénéficier du taux réduit ?
Magie magie encore… pour savoir si la surface nouvelle de l’agrandissement peut bénéficier du taux réduit… et bien nous allons analyser l’ensemble du projet (et donc pas seulement
l’agrandissement) auquel nous allons appliquer un même taux… et là les mauvaises surprises peuvent rapidement s’accumuler… L’architecte vous a conseillé de changer la dalle à l’étage…
Et vous l’avez remplacée (la dalle, pas l’architecte) à l’étage… oui je sais pas « créé », juste « remplacé » et bien mauvaise idée, c’est une nouvelle surface… et donc votre projet peut basculer pour le tout vers le 21% puisque les « nouvelles » surfaces (l’étage et la nouvelle cuisine du RDC) sont majoritaires…
Comment ? Vous me dites que vous avez effectué des travaux vous-même ? Dites 19… (par ailleurs 19×3=57…) et oui… vous connaissez l’article 19 du Code TVA ? Parce que certains vont
vous réclamer la TVA sur la valeur de votre main d’œuvre… ne vous inquiétez pas…
l’administration peut vous donner un coup de… main (taxable ?) pour calculer la valeur de votre main d’œuvre… faites plutôt appel à un ami… C’est votre dernier mot ???
Ahh donc ce n’est pas une rénovation… ah bon… pourtant vraiment, je croyais que…. Ahh oki… bon… mais le régime destruction/reconstruction à 6% TVA… il est peut-être
applicable ??…. On y va ?? … Bon, je m’y perds un peu… faut dire qu’entre avril 2024 et juillet 2025, en 16 mois, on a publié 8 circulaires différentes sur le sujet, avec des positions qui ont
varié au fil du temps du tout au tout, et on a modifié la loi quelque fois aussi… mais bon.. nul n’est censé ignoré la loi même insensée… Donc… on peut en bénéficier au final ou pas de ce
régime à 6%… non ? euhhh pourquoi ? Ah ! J’aurais dû déposer le formulaire avant le début des travaux… lequel ?? ouch… un 111/1… ou un 111/5 ahh mais celui-là seulement à partir du 1er juin 2024… oui mais ce formulaire n’existait pas au 1er juin 2024… il est arrivé bien plus tard… Et quid de l’autre, on pouvait le déposer avant… oui, mais à ce moment-là je pensais qu’il s’agissait d’une rénovation… et donc je n’ai pas pensé à l’introduire, mais je peux le faire maintenant puisque je suis dans les conditions… ahhh…. C’est une condition de fond… ahhh et pas de simple forme ?? Pourtant au fond, il faut être en condition pour garder la forme…
Non… je rigole… Donc… ??? C’est trop tard…. C’est dommage…. Oui… c’est bête… C’est quand
même 15% en plus… Comment ??? ahh oui… il y a des amendes en plus…. Ahh pourquoi pas… et.. ???? et aussi des intérêts… pourquoi pas… tant qu’on y est… c’est pas tous les jours
Noël…
Je suis en train de continuer à écrire cette contribution… et tout d’un coup… je me demande… êtes-vous encore avec moi… non non… mais à un moment, j’ai cru que j’allais vous perdre… çà peut sembler fou… mais c’est vrai… je l’ai cru… et ce serait dommage… car il y a encore tant de choses à voir….
Donc, revenons à notre immeuble… vous comptez en faire quoi ? ahh le louer… avec ou sans TVA ? Non ce n’est pas que vous pouvez choisir, mais il y a des situations avec TVA et des
situations sans TVA… Mais c’est important, hein… Car si vous louez avec TVA, vous devrez faire les travaux à 21% et si vous louez sans TVA, çà peut être à 6%… Comment ? vous ne savez pas encore très bien… çà… çà, c’est embêtant… Faudrait quand même savoir… mais si vous louez avec TVA, par exemple comme bureau, c’est 21% mais en option et seulement si l’immeuble date grosso modo de fin 2018… Comment ? et si c’est en airbnb taxé, alors c’est
21% de TVA pour les travaux… oui… comme pour les bureaux de 2018… car vous allez soumettre le bien à TVA… Comment à 21% la location ?? Non non enfin… le airbnb c’est à 6% la location si c’est soumis… Quoi ? Ben oui… c’est pas la même chose que pour les bureaux… Je l’ai jamais dit çà moi que c’était la même chose que pour les bureaux… mais attention car si vous louez avec TVA, l’entrepreneur ne peut pas vous facturer avec 21%… mais non, je ne viens pas de dire qu’il devait vous facturer 21% de TVA sur les travaux… J’ai dit que les travaux étaient soumis à 21% de TVA… Quoi ? c’est pas du tout la même chose… Etrange, vous avez dit c’est bizarre… mais non… c’est le bazarre… l’entrepreneur ne doit pas facturer les travaux à 21% car c’est l’auto-liquidation qui s’applique… Vous ne saisissez pas ??? Ne vous inquiétez pas, le fisc finira par le faire pour vous… vous saisir… Je blagggguuuueeee….
Bon… revenons à nos moutons… vous me dites que vous en avez assez et que vous voulez tout vendre… Mais pas si vite… votre immeuble rénové, il est neuf ? Comment çà il faut regarder la règle des 50% ?? Mais pas du tout… Pas du tout… Vous n’y êtes pas… Ce n’est pas la règle des 50%, mais celle des 60%, sauf si on a atteint à la structure essentielle. Dans ce cas, on se fout de la valeur des travaux… Mais non… 2018 n’a rien à voir là-dedans… 2018 c’était pour la location optionnelle soumise à TVA… rien à voir… ici on parle de vente optionnelle soumise à TVA… enfin si l’immeuble est neuf… Mais bon… Donc neuf ou pas ??? Et puis… au fond… (pas comme une condition de fond…), je ne vous ai pas demandé… Vous êtes promoteur immobilier ou pas… ??? Oui… parce que çà change… non non la loi ne dit rien quant à la question de savoir qui doit être considéré comme promoteur immobilier… Et çà dépend de quoi du coup…? Ben de vous… Enfin surtout aussi de l’idée que se fera l’administration de la notion de promoteur immobilier…. Mais si vous êtes promoteur immobilier et que l’immeuble est neuf, vous devrez vendre sous le régime TVA… maintenant il semble que le critère des 60% semble être optionnel… enfin… je dis çà… je ne dis rien…
Soyez poli…. Je ne fais que vous expliquer les règles de la manière la plus constructive (à 6% ???) possible… Ce n’est pas de ma faute si vous n’y comprenez rien à la fin… L’Etat fait tout ce qu’il peut pour favoriser la simplification administrative et puis vous râlez…
Comment ??? Ahhh vous vous êtes décidé… vous voulez vendre…. Avec TVA… okééééé….
Dites… j’y pense…. Pour la facture… vous avez Peppol ???
A tous ceux qui sont arrivés à la fin de cette contribution sérieuse sans vouloir l’être (çà y est… on est reparti….), nous vous souhaitons de belles et heureuses fêtes de fin d’année et
une merveilleuse année 2026…
Félicitations à la LFB et à son créateur. Merci Roland pour toute ton énergie sans faille et ta
passion.
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